Chancen nutzen

Schon in der Planungsphase, spätestens mit Erteilung der Baugenehmigung, ist die Projektfinanzierung aufzustellen. Im Kern geht es dabei um den gewünschten Eigen- und Fremdkapitalanteil, woraus sich dann die zu leistende Zins- und Tilgungshöhe für das Fremdkapital ableitet.

Diese Entscheidung ist im Lichte der zu erwartenden zukünftigen Mieterträge und unter Berücksichtigung von möglichen Mietausfallkosten und sonstigen nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten (z. B. besondere Betriebskosten außerhalb der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sowie Kosten der Instandhaltung und -setzung) abzuwägen.

Der Architekt ist nicht nur der Entwurfsverfasser, sondern vor allem der verlängerte Arm des Bauherren (Eigentümer/Investor) beim Baugenehmigungsverfahren und später auf der Baustelle. Insofern ist es von wesentlicher Bedeutung, dass die „Chemie“ zwischen diesen beiden Vertragspartnern stimmt. Ebenso ist sicherzustellen, dass der Architekt nicht nur über bautechnische und gestalterische Kompetenz verfügt, sondern zugleich auch in der Lage ist, sich aktiv in die Rolle der zukünftigen Nutzer (Mieter) hineinzuversetzen.

Denn nur ein nach den Marktanforderungen erstelltes Gebäude garantiert nachhaltige zukünftige Mieterträge für den Bauherren.

Der beauftragte Architekt ermittelt nach DIN 276 die Kostenschätzung, -berechnung und -feststellung. Es gibt aber auch Kostengruppen außerhalb der DIN 276 wie z. B. Vermarktungs-, Notar- und Anwaltskosten, die ebenfalls zu beachten sind.

Zugleich sind bei den beauftragten Baugewerken z. B. Skonto, sonstige Nachlässe und Sicherheitseinbehalte bei Zahlung zu erfassen, damit nach Baufertigstellung die tatsächlichen Projektgesamtkosten endgültig ermittelt werden können.

Im Vergleich zu den üblichen Stellschrauben bei der Vermietung von Bestandsobjekten gibt es bei einer Projektentwicklung, die sich noch in der Planungs- oder Bauphase befindet, einige Besonderheiten, die es zu beachten gilt. Es ist z. B. eine detaillierte Mieterbaubeschreibung (was liefert der Bauherr bzw. Vermieter, welche Sonderwünsche werden für den Mieter gegen Kostenerstattung erfüllt) zu erstellen und ein Übergabetermin verbindlich festzulegen.

Mit Blick auf das Haftungsrisiko für den Bauherren ist insbesondere der Übergabetermin sorgfältig zu planen, hängt der doch maßgeblich vom Baufortschritt und von den vorliegenden Witterungsbedingungen auf der Baustelle ab.

Vielleicht möchte der Eigentümer bzw. der Bauherr das fertiggestellte Bauvorhaben nicht im Bestand halten, sondern verkaufen („Cash Event“). Damit der Verkauf (der Abschluss des Kaufvertrags und die anschließende Übergabe) reibungslos funktioniert, ist schon zu Beginn der Projektentwicklung – allem voran in der Entwurfsplanung – sowie im späteren Bauverlauf und im Vermietungsprozess das Bauvorhaben hinsichtlich der zu erwartenden Käufer Due Diligence „wetterfest“ zu machen.

Zentrale Stellschraube ist dabei das transparente Aufbereiten der Dokumentation wie z. B. Baugrundunterlagen, Baugenehmigung, Grundrisse, Ansichten, Mietflächenberechnungen, Bauverträge und natürlich die Mietverträge.